土地について２

もともと田であるところを分筆して宅地にすることになるんだけど、
現在農地のところを宅地にするには、農地転用といって、行政書士の仕事となる。
また、分筆に関しても、司法書士と土地家屋調査士の仕事。
市街化区域なので申請で済むらしいけど、
市街化調整区域だと審査があり、その審査に必要な書類は行政書士にお願いする事になる上、
その審査は半年に１回。
知り合いが１５０坪の調整区域の田を分筆し、宅地にしたとき、１年くらいの時間と、
80万くらい書士事務所に支払ったと言ってました。
幸い、土地は市街化区域なので審査等は経験しなくて良いのですが
現在、数社に相見積りをとっているので、また報告します。
固定資産税など、税金についての考察
贈与税の新築時親族間のケースで特例措置が適用となり、実質非課税となる。
家を持つ事になると、
固定資産税はその年１月１日現在の所有者が支払う義務が発生します。
土地、建物共に基本は1.4％です。
●土地
地価総合額の1.4％
但し、軽減措置があります。
200平米以内＝基準となる地価価格が６分の１になる
200平米以上＝基準となる地価価格が３分の１になる
※但し家屋の床面積の10倍までの土地
（「住宅用地」と認められるのは、家屋の床面積の10倍までの面積が限度）
これを考えると、１坪15万だとすると、
60坪（198平米）で900万＝150万（６分の１）の1.4％＝21000円
100坪で1500万＝500万（3分の１）の1.4％＝70000円
この200平米の壁は大きいです。
特例措置で無課税でもらえるラッキー♪と思って飛びつくと、
後で固定資産税にびっくりということになりますね。
●建物
新築の建物は120平方メートル（１坪3.3平方で36.3坪）までの部分に対して一般の住宅は3年間、
3階建以上の耐火構造または準耐火構造の建物は5年間、固定資産税が1/2になります。
対象住宅は居住部分が建物全体の面積の1/2以上あることです。
36.3坪を超えた部分は、減税対象にはなりません。
標準　ワンダーデバイスの場合
７スパン＝32.8坪
８スパン＝37.8坪
７スパンはカバーできますね。
８スパンは1.5坪はみ出ます。
８スパンは1.5坪分は半額にならず、そのままのレートで計算されるわけです。
で、ウッドデッキについては述床に入るわけ？？
課税対象は、
・屋根がある。
・基礎がある。
・壁が最低でも２方ある。
とありますが、これについては議論されています。
だいたい建物の固定資産税は実際の７０％とか言われています。
ワンダー８スパンでちょこちょこオプションつけると、2000万になるとします。
となると評価額1400万で、これの1.4％＝196000円
これが、３年間は半額の98000円になります。
●都市計画税
　市街化区域の土地を持っている方はこれが発生します。
　調整区域の方は発生しません。
都市計画税は0.3％です。
で、岐阜市のお話ですが
http://www.city.gifu.lg.jp/5982.htm
平成22年1月2日以降に完成した住宅
固定資産税のみの減額制度が適用されます。
とあります。
マジで！？
それ以前は固定資産税及び都市計画税の減額制度が適用されたのに！
となると、なんですか。
１坪１５万で１００坪の宅地だったら、45000円
●ざっくりまとめ
　岐阜市内　市街化区域　坪１５万の土地１００坪に
　２０００万円のワンデバ８スパンを建てた場合
　土地の固定資産税　70000
　住宅の固定資産税　98000
　都市計画税　　　　45000
　合計　　　　　　　213000円
但し、４年目から住宅の固定資産税が倍になるため、311000円となる。
ざっくりですよ。ざっくり。
ホントざっくり。
（報告）本日、１社、名古屋の会社ですが、分筆についてはやってないとのことで断られました。
ざっくりといきましたが、
間違ってる事等ございましたら、ご指摘ください。
まあ、細かいところは許して。